Le unità immobiliari che possiedono o detengono devono essere però ubicate in edifici condominiali

Di Enrico ZANETTI e Arianna ZENI

Super-ecosismabonus al 110% anche per le imprese (sia IRPEF che IRES) e per i liberi professionisti, se le unità immobiliari che possiedono o detengono sono ubicate in edifici condominiali e gli interventi riguardano le parti comuni.

In attesa di conferme a livello ufficiale da parte dell’Agenzia delle Entrate, pare non potersi giungere a conclusioni diverse sulla base della lettera dell’art. 119 del DL 19 maggio 2020 n. 34 (c.d. decreto “Rilancio”), tenuto anche conto della finalità di una norma che non può certo raggiungere gli obiettivi che ad essa sottendono, se negli edifici condominiali si fanno distinguo tra unità immobiliari i cui possessori o detentori sono ammessi al beneficio fiscale e unità i cui possessori o detentori non lo sono.

L’art. 119 del DL 34/2020 individua l’ambito di applicazione del super-bonus al 110% sulla base di due criteri:
– quello oggettivo della tipologia di interventi effettuati;
– quello soggettivo di chi effettua gli interventi agevolati.

Né nell’ambito del primo criterio, né nell’ambito del secondo, entrano in gioco profili definitori che attengono alla tipologia delle singole unità immobiliari che compongono un edificio condominiale. In alcun caso, inoltre, la norma limita ai soli condomìni residenziali la detrazione del 110% per gli interventi sulle parti comuni (come invece avviene per alcuni interventi di recupero edilizio di cui all’art. 16-bis comma 1 lett. a) del TUIR).

Da ciò, se ne arguisce che anche un edificio condominiale che non sia a prevalente destinazione residenziale può dare luogo all’applicazione del superbonus al 110% in capo a tutti i possessori e detentori della singole unità immobiliari, ivi comprese ditte individuali, liberi professionisti e società, se i lavori rientrano nell’ambito oggettivo della norma e ad effettuarli è il condominio (che ripartisce poi tra i singoli condòmini le relative spese).

In linea di principio, nulla osta neppure al fatto che l’intero condominio sia composto esclusivamente da unità immobiliari diverse da quelle abitative (si pensi, ad esempio, a un edificio frazionato in subalterni destinati a negozi al piano terra e ad uffici ai piani superiori), le quali siano tutte possedute o detenute da imprenditori individuali, liberi professionisti, società commerciali e associazioni professionali (in un condominio le proprietà private possono avere diverse destinazioni d’uso. Cfr. tra le altre, Cass. 27 ottobre 2011 n. 22428 ove si afferma implicitamente tale principio sostenendo che l’art. 1122 c.c. non vieta la modifica della destinazione d’uso dell’unità immobiliare in condominio, purché ciò non danneggi le parti comuni dell’edificio).

Il punto centrale è che possa parlarsi di condominio (e che sia quindi il condominio a effettuare gli interventi) e che pertanto si realizzi la particolare forma di comunione prevista dagli artt. 1117-1139 c.c.; e ciò si verifica, sul piano giuridico, ogni qual volta un edificio è suddiviso in una pluralità di unità immobiliari la cui proprietà non è riconducibile ad un medesimo soggetto, bensì a due o più soggetti diversi.

Con riguardo alla disciplina dell’ecobonus “in versione ordinaria”, era stato chiarito che si può parlare di parti comuni di edifici condominiali anche con riguardo a edifici suddivisi in una pluralità di unità immobiliari che sono però tutte possedute da un medesimo soggetto.
Giova sottolineare che questo non equivale tuttavia ad affermare che esiste un condominio (che infatti non sussiste), ma solo che, dal punto di vista oggettivo, è possibile parlare di “parti comuni” di un edificio suddiviso in più unità immobiliari anche quando giuridicamente non esiste un condominio su di esso, ma una proprietà unica in capo ad un medesimo soggetto.

Se dunque una impresa individuale, un libero professionista, una società commerciale o altro soggetto diverso da una persona fisica, possiedono per intero un edificio suddiviso in più unità immobiliari, non possono beneficiare del superbonus al 110% perché non è possibile affermare che gli interventi sulle “parti comuni” dell’edificio sono effettuati da un condominio (che non esiste).

Se però il presupposto giuridico di esistenza di un condominio su un dato edificio è integrato, ecco allora che il superbonus al 110% sembrerebbe spettare a ciascun singolo possessore o detentore, sugli interventi effettuati dal condominio che rientrano nell’ambito oggettivo disegnato dall’art. 119 del DL 34/2020, a prescindere dalla natura soggettiva del singolo possessore o detentore, a prescindere dalla tipologia della singola unità immobiliare posseduta o detenuta e finanche a prescindere dal fatto che, nel suo complesso, il condominio sia a prevalente destinazione residenziale o meno.

Fonte: Eutekne.info