Locazioni brevi al debutto nel modello 770/2018

Una delle principali novità del modello 770/2018 riguarda le locazioni brevi, a seguito della disciplina introdotta dall’art. 4 del DL 50/2017.
Configurano locazioni brevi i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, “ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa”, direttamente o tramite intermediari, a decorrere dal 1° giugno 2017. Alle locazioni brevi sono assimilati anche i contratti di sublocazione ed i contratti di locazione conclusi dal comodatario, purché stipulati alle medesime condizioni (durata massima 30 giorni, eventuali servizi accessori, ecc.).

In capo agli intermediari coinvolti in tali contratti (soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare o che gestiscono portali telematici mettendo in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare), l’art. 4 del DL 50/2017 ha disposto alcuni obblighi (applicazione ritenuta e imposta di soggiorno, comunicazione dei dati all’Agenzia delle Entrate).

Concentrando il nostro esame sull’obbligo di ritenuta, si ricorda che gli “intermediari”, come sopra definiti, devono operare, in qualità di sostituti di imposta, una ritenuta del 21% ove:
– incassino i canoni di locazione breve (o contratti assimilati);
– oppure intervengano nel pagamento dei canoni di locazione breve (o contratti assimilati).

In pratica, come precisato dalla circ. Agenzia delle Entrate n.  24/2017, la disponibilità materiale delle risorse finanziarie relative al pagamento del canone di locazione breve in capo all’intermediario gli impone di operare la ritenuta.
I dati riguardanti le locazioni brevi stipulate dal 1° giugno 2017 e le relative ritenute operate dovevano essere indicati nella Certificazione Unica 2018, nel quadro “Certificazione redditi – Locazioni brevi” di nuova istituzione, che l’intermediario doveva:
– trasmettere telematicamente all’Agenzia delle Entrate entro il 7 marzo 2018;
– consegnare al locatore entro il successivo 31 marzo.

Per quanto concerne la compilazione dell’apposito quadro “Certificazione redditi – Locazioni brevi”, si ricorda che per i contratti relativi al medesimo immobile e stipulati dal medesimo locatore, la comunicazione dei dati poteva essere effettuata in forma aggregata (nel qual caso doveva essere compilato il punto 1, indicando il numero complessivo dei contratti stipulati relativi alla singola unità immobiliare) o analitica (nel qual caso il punto 1 non doveva essere valorizzato).

Nella compilazione della Certificazione Unica va adottato il principio di cassa, sicché a fronte di un reddito percepito scaturisce per il sostituto d’imposta l’obbligo di effettuazione e versamento delle relative ritenute e del rilascio della Certificazione. Tuttavia, i redditi da locazione breve non necessariamente seguono il medesimo principio, atteso che possono rientrare tra i redditi fondiari (imputati per competenza), o tra i redditi diversi (imputati per cassa) nel caso di sublocazione o locazione del comodatario. Ove si tratti di redditi diversi, pertanto, andava barrato il punto 16 della Certificazione (“Locatore non proprietario”) e non doveva essere barrato il punto 4 (che evidenzia un periodo di locazione ricompreso nel 2018).

Poiché la trasmissione telematica all’Agenzia delle Entrate delle Certificazioni Uniche ha una funzione sostitutiva della dichiarazione del sostituto d’imposta, in relazione alle locazioni brevi, nell’ambito del modello 770/2018 occorre compilare solo i quadri:
– ST, relativo al riepilogo degli importi trattenuti e versati a titolo di ritenuta;
– SX, contenente il riepilogo dei crediti e delle compensazioni.

Se l’invio del modello 770/2018 avviene in maniera frazionata, la parte relativa alle “Locazioni brevi” va necessariamente unita a quella “Autonomo” (riguardante i redditi di lavoro autonomo, le provvigioni e i redditi diversi di natura non finanziaria).
Pertanto, nel caso di un sostituto d’imposta che abbia effettuato ritenute su redditi di lavoro dipendente, lavoro autonomo e locazioni brevi, il modello 770/2018 può essere inviato con due flussi, comprendenti:
– il primo, la parte “Dipendente”;
– il secondo, le parti “Autonomo” e “Locazioni brevi”.

Non è invece possibile inviare:
– un flusso contenente le parti “Dipendente” e “Locazioni brevi” e un altro flusso con la sola parte “Autonomo”;
– né un flusso contenente le parti “Dipendente” e “Autonomo” e un altro flusso con la sola parte “Locazioni brevi”.
Se non sono state operate ritenute su redditi di lavoro autonomo, si può suddividere in due flussi la parte “Locazioni brevi” rispetto alla parte “Dipendente”.

Qualora dal 770/2018 emerga un credito da ritenute relative alle locazioni brevi e lo si voglia utilizzare in compensazione nel modello F24, occorre:
– evidenziarlo nel rigo SX33;
– utilizzare il codice tributo 6782.