Per gli interventi di riqualificazione energetica, gli edifici unifamiliari sono agevolati soltanto se sono adibiti ad abitazione principale
La formulazione definitiva della norma contenuta nei commi 9 e 10 dell’art. 119 del DL 19 maggio 2020 n. 34 (decreto “Rilancio”) prevede che il c.d. “superbonus” spetti per determinati interventi eseguiti soltanto dai condomìni e dalle persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni, sulle singole unità immobiliari (oltre che dagli IACP comunque denominati e dalle cooperative di abitazione a proprietà indivisa).
L’art. 119 in commento, in particolare, incrementa al 110% l’aliquota della detrazione spettante per specifici interventi di riqualificazione energetica, riduzione del rischio sismico, installazione di impianti fotovoltaici e installazione di colonnine per la ricarica di veicoli elettrici, nel caso le spese siano sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021, prevedendo altresì che l’agevolazione debba essere ripartita in cinque rate di pari importo.
Rimangono invariati gli attuali incentivi previsti per gli interventi sugli immobili, quali quelli volti al recupero del patrimonio edilizio di cui all’art. 16-bis del TUIR che consentono di beneficiare della detrazione IRPEF del 50% e quelli di riqualificazione energetica (c.d. “ecobonus”) per i quali, ove non sia possibile fruire del c.d. “superbonus” al 110%, permettono di ottenere la detrazione IRPEF/IRES nella misura del 50% o del 65% (a seconda della tipologia di intervento).
Per tutti gli interventi per i quali il DL n. 34/2020 prevede il “superbonus” (quindi non soltanto per gli interventi di riqualificazione energetica, ma anche per quelli antisismici, per gli impianti solari fotovoltaici e le colonnine di ricarica), nel caso in cui i lavori siano eseguiti sulle singole unità immobiliari, la detrazione spetta soltanto alle persone fisiche, fuori dall’esercizio dell’attività di impresa, arti e professioni. La detrazione del 110% non compete, ad esempio, per gli interventi effettuati sugli immobili delle imprese e negli uffici utilizzati esclusivamente per lo svolgimento della professione.
In aggiunta, limitatamente agli interventi di riqualificazione energetica, il comma 10 dell’art. 119 stabilisce che “le disposizioni contenute nei commi da 1 a 3 non si applicano agli interventi effettuati dalle persone fisiche, al di fuori di attività di impresa, arti e professioni, su edifici unifamiliari diversi da quello adibito ad abitazione principale”.
Per gli interventi di risparmio energetico, quindi, il “superbonus” al 110% spetta anche se i lavori sono eseguiti sulle “seconde case”, ma soltanto se non sono edifici unifamiliari. Questi ultimi sono agevolati al 110% soltanto se sono adibiti ad abitazione principale.
In altre parole, le abitazioni che rappresentano delle “seconde case” nei condomini beneficiano del superbonus, ma non le ville/villette unifamiliari come le case al mare o in montagna tenute a disposizione.
Il DPR n. 380/2001 (Testo unico dell’edilizia) non contiene una definizione di “edifici unifamiliari” ma li contempla all’art. 17 comma 3, ove prevede l’esenzione dal contributo di costruzione nel caso in cui gli interventi di ristrutturazione e di ampliamento non siano superiori al 20%. Si dovrebbe ritenere tale l’immobile nel quale dimora un unico nucleo familiare, indipendentemente dal numero dei componenti nel nucleo stesso e dalle dimensioni dell’edificio.
Per quanto concerne gli interventi sulle parti comuni condominiali, infine, seppur la norma non lo precisi, la detrazione del 110% potrebbe spettare a tutti i singoli condòmini a prescindere dal fatto che siano persone fisiche o meno. In questi casi, l’agevolazione potrebbe riguardare sia i soggetti IRES che IRPEF.
Al riguardo, tuttavia, è opportuno attendere chiarimenti ufficiali.