Acconto IMU e TASI con la variabile delle aree fabbricabili

Ai fini di determinare l’acconto IMU e TASI, per le aree edificabili la base imponibile è data dal “valore venale in comune commercio” al 1° gennaio dell’anno di imposizione. Il primo passaggio da effettuare riguarda pertanto la verifica se, al 1° gennaio 2019, l’area sia o meno edificabile.

Rientrano in tale categoria, ai sensi dell’art. 36 comma 2 del DL n. 223/2006, come espressamente indicato nella circ. MEF del 18 maggio 2012 n. 3, § 2,le aree utilizzabili a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, indipendentemente dall’approvazione della Regione e dall’adozione di strumenti attuativi del medesimo. Pertanto a nulla rileva la mancata conclusione dell’iter amministrativo che conduce all’approvazione dello strumento urbanistico da parte del competente organo regionale oppure la mancata approvazione degli eventuali piani particolareggiati (es. piano di lottizzazione) prescritti dallo strumento urbanistico generale quale condizione per il concreto sviluppo edilizio dell’area (e il conseguente rilascio dei permessi di costruire).

Naturalmente, per i terreni la cui edificabilità sia sancita da un piano regolatore generale non ancora approvato dalla Regione, e quindi in itinere, la mancanza della possibilità di un imminente sfruttamento edilizio, che discende dall’applicazione dell’istituto della c.d. “salvaguardia” di cui alla L. 1902/52, si rifletterà, per quanto riguarda la determinazione della base imponibile, in una riduzione più o meno sensibile del relativo valore. Così infatti si è espresso il MEF nelle Linee guida dell’11 luglio 2012.

Stante il riferimento puntuale al 1° gennaio dell’anno di imposizione, si ritiene quindi che variazioni nelle caratteristiche urbanistiche del terreno (da agricolo a edificabile o viceversa) avranno valenza fiscale esclusivamente a partire dall’anno successivo.
La base imponibile IMU è costituita dal valore venale in comune commercio al 1° gennaio determinato con riferimento alla zona territoriale di ubicazione, all’indice di edificabilità, alla destinazione d’uso consentita, agli oneri legati a eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la loro edificazione, ai prezzi medi rilevati sul mercato per la vendita di aree aventi caratteristiche analoghe nonché anche all’effettività e prossimità nel tempo della loro utilizzabilità a scopo edificatorio e all’incidenza degli oneri di urbanizzazione.

Tale metodo deve essere utilizzato anche per aree sulle quali sono in essere interventi di costruzione, ristrutturazione e recupero di fabbricati ai sensi delle lett. c), d) ed f) dell’art. 3 comma 1 DPR 380/2001, fino al loro completamento o, se antecedente, alla data in cui viene di fatto utilizzato. In tal caso la base imponibile è data dal valore dell’area fabbricabile senza considerare il manufatto sovrastante.

Fanno eccezione le aree fabbricabili possedute da coltivatori diretti o imprenditori agricoli professionali (IAP) di cui all’art. 1 del DLgs. 99/2004, iscritti nella previdenza agricola, destinate all’esercizio delle attività agro-silvo-pastorali dirette alla coltivazione del fondo, alla silvicoltura, alla funghicoltura e all’allevamento di animali, per le quali l’utilizzo prevale sulle previsioni degli strumenti urbanistici al fine di connotare l’immobile quale terreno agricolo (anziché come area fabbricabile) esentandolo conseguentemente dal tributo.

Gli enti locali, al fine di ridurre il contenzioso, potevano, ai fini ICI, stabilire in sede di regolamento, ai sensi dell’art. 59 comma 1 lett. g) del DLgs. 446/97, i valori venali minimi delle aree fabbricabili considerando congruo il valore dichiarato dal contribuente in misura non inferiore a quella prefissata. Tale norma è stata però abrogata dal DL 16/2012, limitando il rinvio ai fini IMU al solo art. 52, riguardante la generale potestà regolamentare del Comune.
Pertanto, se il Comune ha introdotto nel proprio regolamento tale effetto “autolimitante” e ha individuato i valori venali minimi il contribuente può adeguarsi al valore deliberato ricevendo il relativo effetto definitorio oppure dichiarare un valore inferiore a quello stabilito nel regolamento e il Comune ritenerlo congruo in quanto corrispondente al valore di mercato. In tal caso l’ente locale, in caso di accertamento, può però accertare valori superiori a quelli antecedentemente deliberati.
Invece, in assenza di espresso richiamo nel regolamento comunale, i valori eventualmente deliberati sono solo indicativi e l’adeguamento della base imponibile non offre nessun effetto benefico, in termini accertativi, per il contribuente.

Occorre tenere infine presente che le variazioni di destinazione delle aree (da agricola a edificabile o viceversa) nonché l’utilizzazione edificatoria delle stesse a seguito di demolizioni del sovrastante edificio e le variazioni del valore venale devono essere riportate nella dichiarazione IMU in quanto informazioni non conoscibili dal Comune. Entro il 1° luglio 2019 (in quanto il 30 giugno è domenica) occorrerà quindi comunicare le variazioni relative all’anno 2018.