Canone «netto» per gli immobili locati all’estero dalle persone fisiche

Anche in Italia dovrebbero rilevare le spese inerenti, deducibili nello Stato estero

Di Luisa CORSO e Gianluca ODETTO

La tassazione del reddito derivante dal possesso di immobili di proprietà di una persona fisica, concessi in locazione e situati all’estero, risulta critica sotto il profilo della corretta individuazione della base imponibile italiana.

In base alla lettura combinata dell’art. 70 comma 2 del TUIR e delle istruzioni al quadro RL del modello REDDITI PF, nel caso in cui una persona fisica abbia immobili locati in Stati esteri che (come di regola) tassano i redditi da locazione, i relativi proventi devono essere assoggettati a tassazione in Italia senza deduzione di spese; in tal caso, spetta il credito d’imposta per le imposte pagate all’estero e non compete la deduzione forfetaria del 15% (quest’ultima caratterizza, invece, la diversa ipotesi in cui il reddito derivante dalla locazione dell’immobile non sia soggetto ad imposta sui redditi nel Paese estero).

Tutto ciò premesso, sempre nel caso in cui il reddito sia imponibile nello Stato estero, sebbene, come sopra riportato, le istruzioni al quadro RL di REDDITI PF precisino che l’ammontare dichiarato nello Stato estero deve essere dichiarato in Italia “senza alcuna deduzione di spese”, le circ. Agenzia delle Entrate n. 45/2010 (§ 4.1) e n. 13/2013 (§ 5.2) hanno, invece, precisato che è possibile prendere in considerazione le spese strettamente inerenti l’immobile (pur se ciò non è indicato, può trattarsi di imposte locali, compensi a intermediari immobiliari, oneri condominiali ecc.).

In aggiunta, la ris. DRE Lombardia 15 febbraio 2010 n. 12155, con riferimento al reddito da locazione prodotto da un immobile situato negli Stati Uniti e ivi assoggettato a tassazione, ha precisato che l’ammontare “netto” soggetto a imposizione negli USA deve essere indicato anche nella dichiarazione dei redditi italiana, senza alcuna “ulteriore” deduzione di spesa.

In altre parole, l’apparente contrasto tra le due impostazioni illustrate dovrebbe essere risolvibile nel senso che l’importo da tassare in Italia è quello imponibile nello Stato estero, assunto al netto delle spese strettamente inerenti, ma non – ad esempio – di deduzioni generali per i canoni di locazione.

Quanto fin qui esposto può, ad esempio, trovare applicazione nell’ipotesi in cui una persona fisica residente in Italia abbia immobili locati negli USA. Il relativo canone annuo, supposto pari a 16.000 USD, troverebbe spazio nel rigo 3 della Schedule E da allegare al modello 1040 NR (alla cui presentazione sono tenuti i soggetti non residenti negli USA), unitamente alle spese per l’ordinaria manutenzione (rigo 7), ai compensi per l’agenzia immobiliare (rigo 8), alle spese legali (rigo 10), alle imposte (rigo 16) e all’ammortamento (rigo 18), per un totale, ad esempio, di 9.155 USD (indicato nel rigo 20).

Negli USA sarebbe quindi assoggettato ad imposizione l’importo “netto” di 6.845 USD (rigo 21 della Schedule E) e, in Italia, seguendo l’impostazione dettata dalla DRE Lombardia n. 12155/2010, verrebbe tassato il relativo controvalore in euro, mediante indicazione nel rigo RL12, colonna 2 del modello REDDITI PF; tale importo risulterebbe quindi al netto di spese, come l’ammortamento in relazione all’immobile locato da una persona fisica, che non sarebbero deducibili secondo le regole italiane. Ciò, in luogo dell’indicazione del controvalore in euro dell’importo “lordo” di 16.000 USD che rileverebbe, invece, adottando il dato letterale delle istruzioni al modello REDDITI per cui il reddito imponibile in Italia è quello così come determinato nello Stato estero, senza deduzione di spese.

Va altresì evidenziato che, nella casistica esaminata dalla richiamata ris. DRE Lombardia n. 12155/2010, il canone di locazione di 91.000 USD, ridotto a soli 955 USD per effetto delle spese inerenti in base alla legislazione locale, risulterebbe ridotto a zero per effetto di una deduzione generale; in tale contesto, precisa l’Agenzia, si deve, comunque, affermare che nello Stato estero il reddito dell’immobile è soggetto ad imposizione sul reddito.

Analogo principio dovrebbe valere nell’ipotesi in cui le spese inerenti, indicate nel rigo 20 della Schedule E, siano di ammontare superiore rispetto al canone, per cui la base imponibile risulterebbe pari a zero anche senza la necessità di ricorrere a deduzioni generali.
Anche in tal caso, dovrebbe essere possibile tenere in considerazione le spese inerenti sulla base della legislazione locale estera, con la conseguenza che nel rigo RL12, colonna 2 del modello REDDITI PF andrebbe indicato un importo pari a zero (e non, quindi, il canone lordo ridotto del 15% che deve essere dichiarato nelle situazioni in cui il canone stesso non è assoggettato a tassazione estera).

Un’ultima questione riguarda l’individuazione del tasso di cambio da adottare nella determinazione del reddito da locazione italiano. A rigore, l’art. 9 comma 2 del TUIR dispone che i corrispettivi, i proventi, le spese e gli oneri in valuta estera siano valutati secondo il cambio del giorno in cui sono stati percepiti o sostenuti. Un’approssimazione accettabile, diffusa nella prassi benché non conforme al dato normativo, potrebbe sostanziarsi nell’utilizzo del tasso di cambio medio annuo.

2019-05-30T08:14:46+00:00Maggio 28th, 2019|News|
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