Queste vanno distinte anche dall’acconto e dal deposito cauzionale

Di Cecilia PASQUALE

Di frequente avviene che uno dei contraenti, al momento della conclusione del contratto, consegni all’altro una somma di denaro o una quantità di altre cose fungibili, in virtù di una pattuizione accessoria al contratto stesso.

Ciò può avvenire a vario titolo: può trattarsi di una caparra confirmatoria, con funzione di garanzia dell’adempimento; di una caparra penitenziale, ossia il corrispettivo della facoltà di recesso; di un acconto, cioè di un adempimento parziale preventivo.
Ancora, nel contratto può essere inserita una clausola che stabilisce un importo a titolo di risarcimento del danno in caso di inadempimento (clausola penale): in questo caso la somma non è consegnata già al momento della conclusione del contratto, ma solo se la prestazione non è adempiuta o è adempiuta in ritardo.

Tali istituti presentano elementi comuni, in quanto trattasi di clausole accessorie al contratto che possono essere inserite a discrezione delle parti per meglio realizzare l’assetto di interessi desiderato, ma svolgono funzioni differenti.
Attraverso la previsione di una clausola penale (art. 1382 c.c.), i contraenti stabiliscono che sia dovuta una determinata somma nel caso in cui una parte sia inadempiente o adempia in ritardo (la clausola penale può essere apposta, ad esempio, a un contratto di locazione per disciplinare le conseguenze del mancato pagamento del canone).

In questo modo, le parti predeterminano l’ammontare del risarcimento, cosicché chi non adempie o ritarda l’adempimento sa, sin dall’inizio, di essere tenuto a versare alla controparte una somma stabilita al momento del consenso.
Una volta definita la somma:
– questa è dovuta in caso di inadempimento, anche se l’altra parte non prova il danno;
– il risarcimento è limitato all’ammontare stabilito dalle parti, salvo che queste non abbiano previsto la possibilità di provare l’eventuale danno ulteriore.

Se la penale è prevista per l’inadempimento, il creditore non può chiedere l’importo e, contestualmente, l’adempimento; se invece essa opera per il caso di ritardo nell’adempimento, la richiesta della somma è cumulabile con la richiesta della prestazione (art. 1383 c.c.).
L’importo della penale è determinato delle parti, ma il giudice può ridurlo, anche d’ufficio (così la Cassazione a Sezioni Unite 28 marzo 2008 n. 8071 e, da ultimo, Cass. 15 giugno 2018 n. 15753), se è manifestamente eccessivo, “avuto sempre riguardo all’interesse che il creditore aveva all’adempimento” (art. 1384 c.c.).

La caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.), invece, è materialmente consegnata al momento della conclusione del contratto da una parte all’altra a garanzia dell’adempimento. Avvenuta la consegna, le sorti della caparra dipendono dal fatto che l’obbligazione, cui la clausola accede, sia o meno adempiuta (e da quale delle due parti). In particolare:
– in caso di adempimento della parte che ha consegnato la caparra, questa va restituita o imputata alla prestazione dovuta;
– in caso di inadempimento della parte che ha consegnato la caparra, il ricevente può trattenere la caparra e chiedere la risoluzione del contratto;
– in caso di inadempimento della parte che ha ricevuto la caparra, l’altra può recedere dal contratto ed esigerne il doppio.

Tale clausola è frequentemente inserita nei contratti preliminari di compravendita immobiliare, con funzione di anticipo del prezzo in caso di adempimento e risarcimento del danno in caso di inadempimento. La volontà delle parti di avvalersi della caparra confirmatoria, peraltro, deve emergere dal contratto: la sola previsione della dazione di una somma, in assenza di ulteriori specificazioni, va qualificata come acconto (con l’unica funzione di anticipo del prezzo).

La caparra penitenziale (art. 1386 c.c.), infine, si differenzia dalle altre in quanto costituisce il corrispettivo del diritto di recesso previsto nel contratto: il contraente che decida di recedere perde la caparra, mentre se a recedere è la parte che l’ha ricevuta, questa deve restituire il doppio. Da questa si distingue la multa penitenziale, che viene versata al momento in cui il recesso è esercitato, mentre la caparra penitenziale è versata alla stipula.

Dalle suddette clausole va distinto il deposito cauzionale, specificamente previsto per le locazioni di immobili urbani dall’art. 11 della L. 392/78 allo scopo di tutelare il proprietario dell’immobile contro i danni che l’inquilino possa causare e, in generale, contro ogni suo possibile inadempimento. La finalità del deposito cauzionale vieta che il conduttore possa compensare tale suo credito con un suo debito verso il locatore prima della conclusione del contratto: non possono, dunque, compensarsi i canoni mensili residui con l’importo versato a titolo di deposito, poiché la funzione di garanzia di questo non si è ancora esaurita. Nonostante ciò, la compensazione volontaria tra i canoni non pagati e la somma depositata è, nella prassi, frequentemente operata.

Fonte: Eutekne.info