In presenza di particolari circostanze il periodo decennale di «tutela» potrebbe tuttavia decorrere da una data anteriore
Con la risposta n. 3 fornita a un’istanza di interpello pubblicata ieri sul proprio sito, l’Agenzia delle Entrate ha confermato la tesi interpretativa già espressa nella prassi amministrativa precedente in merito al computo del periodo di “tutela fiscale” ai fini della rettifica della detrazione IVA per fabbricati detenuti in leasing.
Richiamando la risoluzione n. 178/2009 e la circolare n. 26/2016, l’Agenzia ribadisce che, per tali beni, il termine di decorrenza per il computo del periodo di “tutela fiscale” coincide con la data di esercizio dell’opzione di acquisto da parte della società utilizzatrice.
L’art. 19-bis2 comma 8 del DPR 633/72 stabilisce che tale periodo di “tutela”, per i fabbricati o le porzioni di fabbricati, è pari a dieci anni “decorrenti da quello di acquisto o di ultimazione”. Sussistendo alcune incertezze in ordine alla corretta applicazione di tale disposizione, l’Amministrazione finanziaria era intervenuta con la citata risoluzione n. 178/2009 chiarendo che ai fini del computo decennale, non rilevano le modalità di acquisizione dei beni.
La successiva circolare n. 26/2016 aveva inoltre precisato che, in caso di assegnazione di immobili acquisiti mediante contratto di leasing, ai fini del computo del periodo decennale occorre, “di regola”, fare riferimento alla data di esercizio del diritto di acquisto del bene.
Confermando tale orientamento, la risposta di ieri precisa ulteriormente che, in presenza di particolari circostanze, occorre altresì valutare se i beni possano considerarsi acquisiti, di fatto, anteriormente alla data del riscatto finale degli stessi. In linea con quanto affermato nella circolare citata, il criterio che impone di fare riferimento, nel leasing, alla data di esercizio dell’opzione di acquisto costituisce, infatti, la regola, ma non esclude possibili eccezioni. Fra queste, si richiama l’ipotesi in cui il maxi canone iniziale corrisposto dalla società locataria risulti di importo eccessivamente elevato rispetto all’ammontare totale della locazione finanziaria, nonché altri casi similari, in cui sarebbe possibile dedurre l’intenzione di acquisto da parte del locatario.
In proposito, con riferimento alla valutazione della natura del contratto di leasing, si ricorda quanto affermato dalla giurisprudenza comunitaria. In particolare, in base alla sentenza della Corte di Giustizia del 4 ottobre 2017, relativa alla causa C-164/16, laddove dalle condizioni finanziarie del contratto di leasing sia possibile dedurre che l’esercizio dell’opzione di acquisto risulti l’unica scelta economicamente razionale che il locatario potrà fare alla scadenza, l’operazione in questione potrà qualificarsi come cessione di beni.
Il caso oggetto dell’istanza di interpello pubblicata ieri riguarda una società che, nel 2006 e nel 2007, aveva sottoscritto due contratti di leasing per l’acquisto di alcune unità immobiliari e per il sostenimento degli oneri relativi ai lavori di ristrutturazione, con opzione di acquisto esercitabile nel 2022. La stessa società, con un ulteriore contratto di locazione finanziaria, aveva acquisito altre unità immobiliari da assoggettare ad interventi di riqualificazione e adeguamento funzionale, con eventuale opzione d’acquisto nel 2031.
I canoni di leasing versati dalla società erano stati assoggettati ad IVA con aliquota ordinaria e la medesima imposta era stata portata integralmente in detrazione. Successivamente, gli immobili, in pendenza del contratto di leasing, erano stati concessi in locazione a una società terza con opzione per l’imponibilità dei relativi canoni.
Ora, dal momento che la società intende mutare il regime fiscale delle operazioni attive (regime di imponibilità IVA), avvalendosi dell’esenzione IVA di cui all’art. 10 comma 1 n. 8) del DPR 633/72, verrebbe a configurarsi una delle ipotesi di applicazione dell’istituto della rettifica della detrazione di cui all’art. 19-bis2 comma 3 del DPR 633/72.
Con riferimento al caso esaminato, l’Agenzia ritiene, tuttavia, che non sia necessaria la rettifica della detrazione dell’IVA assolta sui canoni di leasing, in quanto il mutamento del regime fiscale avviene anteriormente all’esercizio dell’opzione di acquisto da parte della società, e dunque al di fuori del periodo di “tutela fiscale”. Inoltre, viene escluso il ricorrere di una delle sopra descritte circostanze che condurrebbero a considerare che i beni siano stati sostanzialmente acquisiti ancor prima di tale data.