All’interno di tale quadro è possibile beneficiare della tassazione separata oppure applicare quella ordinaria

Sono tassate come redditi diversi ai sensi dell’art. 67 comma 1 del TUIR le plusvalenze derivanti dalla cessione a titolo oneroso di aree edificabili (non lottizzate) da parte di soggetti non imprenditori:
– indipendentemente dalla data di acquisto dei terreni stessi (quindi, possono anche trascorrere più di cinque anni e la plusvalenza resta imponibile);
– anche se i terreni edificabili sono stati acquisiti a seguito di successione o donazione.

Secondo il successivo art. 68, comma 1, del TUIR, la plusvalenza è data dalla differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo d’imposta e il prezzo di acquisto aumentato dei costi inerenti al bene.
In caso di cessione di terreni acquistati per donazione o successione, invece, la plusvalenza che rientra tra i redditi diversi deve essere calcolata come differenza tra (art. 68 comma 2, secondo periodo, del TUIR):
– il corrispettivo percepito;
– il valore dichiarato nell’atto di donazione o nella denuncia di successione, ovvero quello definito e liquidato in seguito ad accertamento, aumentato di ogni altro costo inerente al terreno, il tutto rivalutato in base alla variazione dell’indice FOI relativo all’aumento dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati (Corte Cost. 9 luglio 2002 n. 328 e circ. Agenzia delle Entrate 13 febbraio 2006 n. 6, § 11.5).

In merito, poi, all’imposizione dell’eventuale plusvalenza, il regime naturale è quello della tassazione separata (art. 17 comma 1 lett. g-bis del TUIR), che si attua mediante la compilazione della sezione II del quadro RM del modello REDDITI 2018 se nel 2017 è avvenuta o ha avuto inizio la percezione del corrispettivo.
Si ricorda che il soggetto che procede alla cessione di un terreno edificabile deve versare, nei termini e con le modalità previsti per il saldo delle imposte sui redditi, un acconto pari al 20% della plusvalenza (art. 1comma 3 del DL 669/96). Per questo versamento, si utilizza il modello F24 con il codice tributo 4200.

In caso di opzione per la tassazione ordinaria, all’interno del modello REDDITI 2018, occorre barrare l’apposita casella in colonna 5 del rigo in cui si è indicata la plusvalenza (da RM3 a RM7) e compilare il rigo RM15 della sezione VI del quadro.
Resta fermo che non dovrebbe originarsi alcuna plusvalenza imponibile laddove si sia beneficiato della riapertura della rideterminazione del costo fiscale dei terreni introdotta dalla legge di bilancio 2017 (L. 232/2016), alla quale si poteva optare entro lo scorso 30 giugno 2017.

In linea generale, nel quadro RM devono essere indicati i redditi soggetti a tassazione separata, nonché alcuni redditi di capitale percepiti all’estero, ai quali si applica la disposizione dell’art. 18 del TUIR. Nel caso specifico, il rigo RM3 deve essere compilato per indicare l’eventuale reddito e le ritenute subite e, laddove si intenda applicare l’opzione per la tassazione ordinaria, si deve compilare anche il rigo RM15.

In merito alla nozione di area edificabile, si ricorda che l’art. 36 comma 2 del DL 223/2006 ha introdotto una definizione fiscale secondo cui, per considerare un terreno edificabile, è sufficiente che lo strumento urbanistico generale adottato dal Comune (PRG) ne preveda l’utilizzabilità a scopo edificatorio, indipendentemente dall’approvazione di quest’ultimo da parte della Regione e dall’adozione di strumenti attuativi del medesimo, comunque denominati.

Tassazione separata fuori dagli scaglioni IRPEF

La tassazione separata comporta che la plusvalenza venga assoggettata all’IRPEF con un’aliquota corrispondente alla metà del reddito complessivo netto del contribuente nel biennio anteriore all’anno in cui è stato stipulato l’atto di vendita (cfr. art. 21 comma 1 del TUIR).
Di conseguenza, una plusvalenza di 40.000 euro da assoggettare a tassazione separata e un reddito complessivo medio del biennio 2015-2016 pari a 28.000 euro determinano un’IRPEF media di 6.960 euro, pari alla somma tra 3.450 (15.000 x 23%) e 3.510 (13.000 x 27%).

A questo punto, si trovano:
– l’aliquota di imposizione separata = (6.960 x 100)/28.000 = 24,86%;
– l’imposta dovuta = 40.000 x 24,86% = 9.940 euro.
Il contribuente che ha realizzato la plusvalenza, quindi, versa 8.000 euro a titolo di acconto (20% x 40.000) e 1.940 euro a saldo.

Fonte: Eutekne.info