Recependo le novità sulle locazioni brevi, il modello consente l’opzione

Di Anita MAURO

Dal modello REDDITI PF 2018 – approvato e pubblicato ieri dall’Agenzia delle Entrate nella sua versione definitiva assieme a REDDITI SP, ENC, SC e alla modulistica IRAP e CNM 2018 (si veda “Modelli dichiarativi 2018 al completo” di oggi) – si traggono alcune interessanti indicazioni in tema di locazioni brevi e contratti assimilati.

Si ricorda che l’art. 4 del DL 50/2017 ha definito le “locazioni brevi” come i “contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare”.

La medesima norma, poi, ha equiparato ai contratti di “locazione breve”, come sopra definiti, anche:
– i contratti di sublocazione, se stipulati alle condizioni che configurano una locazione breve (durata massima 30 giorni, eventuali servizi accessori etc.);
– i contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario aventi ad oggetto il godimento dell’immobile da parte di terzi (c.d. locazione del comodatario), se stipulati alle condizioni che configurano una locazione breve.
Anche per tali contratti è possibile accedere alla cedolare secca.
Si tratta di una novità, introdotta dal DL 50/2017, atteso che fino ad allora la cedolare secca poteva applicarsi solo ai redditi fondiari, mentre la sublocazione produce redditi diversi.

Per quanto concerne la locazione del comodatario, come si desume dalla circ. n. 24/2017 (§ 3.1), il DL 50/2017 ha suggerito all’Amministrazione un cambio di indirizzo. Infatti, nelle risoluzioni n. 381/2008 e n. 394/2008, era stato affermato che tutti i redditi derivanti dalla locazione stipulata dal comodatariodovessero comunque essere tassati, quali redditi fondiari, in capo al proprietario comodante; ora, con riferimento alle locazioni brevi, questo indirizzo viene abbandonato e si afferma che, in questi casi, “il comodante resti titolare del reddito fondiario derivante dal possesso dell’immobile oggetto di comodato mentre il comodatario/locatore, diventi titolare del reddito derivante dal contratto di concessione in godimento qualificabile come reddito diverso assimilabile alla sublocazione” (circ. n. 24/2017, § 3.1).

Il modello REDDITI PF 2018 e le relative istruzioni confermano questa impostazione.
Infatti, nel quadro RL, al rigo RL10, dedicato ai “proventi di cui all’art. 67, lett. h) e h-ter) del TUIR”, è stata inserita una nuova casella dedicata alla cedolare secca, per consentire l’opzione per le locazioni brevi stipulate dal comodatario e per le sublocazioni brevi.

Inoltre, nelle istruzioni al quadro RB, l’Agenzia invita i contribuenti a prestare attenzione al fatto che, in conseguenza dell’introduzione della normativa sulle locazioni brevi, è cambiata “la tassazione del canone di locazione dell’immobile concesso in locazione dal comodatario per periodi non superiori a 30 giorni: in tal caso il reddito del canone di locazione è tassato in capo al comodatario come reddito diverso” e va dichiarato nel quadro RL, mentre il proprietario dell’immobile indicherà nel quadro RB la sola rendita catastale dell’immobile concesso in comodato gratuito.

Pertanto, nel caso in cui il comodatario dell’immobile lo lochi ad un terzo, ove la locazione abbia duratainferiore a 30 giorni e rientri nella definizione di locazione breve di cui all’art. 4 del DL 50/2017, si formerà, in capo al comodatario, un reddito diverso ex lett. h) dell’art. 67 del TUIR, mentre il proprietario dovrà dichiarare come reddito fondiario la sola rendita catastale. Il comodatario potrebbe, quindi, optare per la cedolare secca, barrando l’apposita casella nel quadro RL.

Inoltre, ove alla stipula della locazione breve (stipulata dal comodatario) abbia partecipato un intermediario, che abbia incassato il canone di locazione, egli avrà operato la ritenuta del 21% sul canone, come imposto dall’art. 4 comma 5 del DL 50/2017. Per questo, anche il nuovo modello di Certificazione Unica, nella nuova sezione dedicata alla certificazione delle locazioni brevi, contiene un’indicazione relativa alla possibilità che il locatore non sia l’effettivo proprietario (casella 16).

Quanto fin qui illustrato sembra, però, operare limitatamente alle locazioni brevi. Ne dovrebbe derivare che, ove la locazione del comodatario duri 31 giorni, il reddito da questi percepito sia ancora tassato in capo al comodante come reddito fondiario (come suggerito dalla ris. n. 394/2008).

L’attuale quadro normativo, quindi, non sembra del tutto coerente, atteso che il medesimo reddito, derivante dalla medesima attività (locazione da parte del comodatario), risulta imponibile in capo a soggetti diversi (comodante in un caso e comodatario nell’altro) e qualificato diversamente (reddito fondiario in un caso e reddito diverso nell’altro) a seconda della durata del contratto.

Fonte: Eutekne.info