Il beneficio della riduzione della base imponibile non riguarda le unità immobiliari di maggior pregio

Di Arianna ZENI

Considerato che il 18 dicembre 2017 (in quanto il 16 dicembre è sabato) scade il termine entro cui deve essere versata la seconda rata dell’IMU e della TASI, a saldo e a conguaglio, per l’anno 2017, può essere utile ricordare quali sono le condizioni richieste dalla norma al fine di beneficiare delle agevolazioni previste per le abitazioni concesse in comodato.

Dal 1° gennaio 2016, il comma 3 dell’art. 13 del DL 201/2011 prevede, infatti, la riduzione del 50% della base imponibile dell’IMU e TASI per le unità immobiliari, escluse quelle di maggior pregio (A/1, A/8 e A/9), concesse in comodato dal soggetto passivo ai parenti in linea retta entro il primo grado (genitori e figli) che la destinano ad abitazione principale (non beneficia dell’agevolazione l’immobile concesso in comodato dal nonno al nipote).

Per fruire del beneficio è necessario che:
– il contratto sia registrato (si ricorda che l’obbligo di registrazione del contratto di comodato sussiste al solo fine di beneficiare del regime di favore previsto per IMU e TASI; tale contratto, infatti, non è compreso nell’elenco di fattispecie indicate all’art. 1350 c.c. in materia di “Atti che devono farsi [a pena di nullità] per iscritto”. Inoltre, in base al combinato disposto degli artt. 3 comma 1 e 22 del DPR 131/86 è prevista la registrazione obbligatoria del contratto verbale di comodato solo ove questo venga enunciato in altro atto registrato e gli effetti dell’atto (verbale) enunciato non siano esauriti; cfr. ris. Agenzia delle Entrate n. 14/2001 e ris. Min. Economia e finanze n. 1/DF/2016);
– il proprietario dell’immobile (comodante) possieda un solo immobile in Italia;
– il comodante risieda anagraficamente nonché dimori abitualmente nello stesso Comune in cui è situato l’immobile concesso in comodato.

Il beneficio si applica anche nel caso in cui il comodante, oltre all’immobile concesso in comodato, possieda nello stesso Comune un altro immobile adibito a propria abitazione principale, ad eccezione sempre delle unità abitative classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.
Ad esempio, se il padre (comodante) concede in comodato al proprio figlio (comodatario) un’abitazione sita nel Comune di Milano, il padre (soggetto passivo dell’IMU) non perde il beneficio fiscale se possiede un altro immobile da lui adibito ad abitazione principale (la dimora abituale coincide con la residenza anagrafica) nello stesso Comune di Milano.

Quindi, dal 2016, la riduzione spetta a condizione che il comodante possieda al massimo due abitazioni che insistono nello stesso Comune, di cui una utilizzata come propria abitazione principale e l’altra concessa con contratto di comodato registrato a un parente in linea retta di primo grado (padre/figlio) che la utilizza come propria abitazione principale. Se il comodante possiede tre abitazioni, il beneficio non spetta.

Al fine di beneficiare dell’agevolazione, inoltre, la ris. n. 1/DF/2016 ha precisato che:
– non solo l’immobile concesso in comodato, ma anche quello destinato dal comodante a propria abitazione principale non deve essere classificato nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9;
– il possesso da parte del comodante di un altro immobile che non sia destinato a uso abitativo non impedisce il riconoscimento dell’agevolazione (di diversa opinione l’IFEL nelle risposte 24 febbraio 2016);
– alle pertinenze concesse in comodato unitamente all’abitazione si renderà applicabile il trattamento di favore previsto per l’abitazione, nei limiti fissati dall’art. 13 comma 2 del DL 201/2011;
– l’agevolazione non si perde se oltre all’immobile a uso abitativo concesso in comodato un soggetto possiede un fabbricato rurale a uso strumentale di cui all’art. 9 comma 3-bisdel DL 557/93.

Per poter usufruire della riduzione del 50% della base imponibile il soggetto passivo (comodante) deve attestare il possesso dei suddetti requisiti nel modello di dichiarazione IMU di cui all’art. 9 comma 6 del DLgs. 23/2011 (relativamente all’anno 2017 la presentazione della dichiarazione deve avvenire entro il 30 giugno 2018, cfr.risposta all’interrogazione parlamentare 21 gennaio 2016 n. 5-07445).

Eliminata la possibilità di assimilazione per i Comuni

Infine, si ricorda che dal 1° gennaio 2016 è stata eliminata la disposizione contenuta nel comma 2 dell’art. 13 del DL 201/2011 e introdotta dal 1° gennaio 2014 dall’art. 1 comma 707 lett. b) n. 3) della L. 147/2013, che prevedeva che i Comuni potessero assimilareall’abitazione principale l’unità immobiliare “concessa in comodato dal soggetto passivo ai parenti in linea retta entro il primo grado che la utilizzano come abitazione principale, prevedendo che l’agevolazione operi o limitatamente alla quota di rendita risultante in catasto non eccedente il valore di euro 500 oppure nel solo caso in cui il comodatario appartenga a un nucleo familiare con ISEE non superiore a 15.000 euro annui” (gli enti locali possono,invece, stabilire un’aliquota agevolata, non inferiore allo 0,46%; cfr. ris. n. 1/DF/2016).

Fonte: Eutekne.info