Per il preliminare di compravendita immobiliare redatto come documento informatico necessaria la firma elettronica qualificata o quella digitale

Di Cecilia PASQUALE

Il contratto preliminare di compravendita redatto come documento informatico deve essere sottoscritto con firma elettronica qualificata o con firma digitale, a pena di nullità; l’annullabilità dell’atto non dispensa dall’obbligo di chiedere la registrazione e di pagare la relativa imposta, salva restituzione “per la parte eccedente la misura fissa, quando l’atto sia dichiarato nullo o annullato, per causa non imputabile alle parti, con sentenza passata in giudicato e non sia suscettibile di ratifica, convalida o conferma”.

Questo il contenuto della consulenza giuridica n. 14, pubblicata ieri, con cui l’Agenzia delle Entrate ha ribadito i principi, già affermati nella risoluzione n. 23/2021, in tema di registrazione di un contratto preliminare sottoscritto con firma elettronica semplice o avanzata.

Nel caso in questione, un’associazione portava all’attenzione dell’Agenzia il fatto che alcuni associati vedevano respingersi le richieste di registrazione relative a preliminari di compravendita sottoscritti con firma elettronica semplice, sebbene i file fossero firmati mediante una piattaforma che ne garantiva la sicurezza, l’integrità, l’immodificabilità e la riconducibilità all’autore (come richiesto dall’art. 20 comma 1-bis del DLgs. 82/2005) e poi convertiti in formato “.p7m”.

L’Agenzia ricorda che, ai sensi dell’art. 20 comma 1-bis del DLgs. 82/2005 (Codice dell’Amministrazione digitale), il documento informatico soddisfa il requisito della forma scritta e ha l’efficacia prevista dall’art. 2702 c.c. (pari a quella della scrittura privata) quando vi è apposta una firma digitale, altro tipo di firma elettronica qualificata o una firma elettronica avanzata o se è formato, previa identificazione informatica del suo autore, attraverso un processo che garantisce sicurezza, integrità e immodificabilità del documento e la sua riconducibilità all’autore.

Con specifico riferimento alle scritture private di cui all’art. 1350 comma 1 nn. da 1) a 12) c.c., l’art. 21 comma 2-bis del CAD dispone che queste, se fatte con documento informatico, “sono sottoscritte, a pena di nullità, con firma elettronica qualificata o con firma digitale”.

Tra gli atti che necessitano di queste tipologie specifiche di firme rientrano i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili (art. 1350 comma 1 n. 1 c.c.) e, posto che il contratto preliminare è nullo se non fatto nella stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo (art. 1351 c.c.), ne deriva che i contratti preliminari di compravendita immobiliare redatti come documenti informatici devono essere sottoscritti con firma elettronica qualificata o con firma digitale (e non, invece, con firma elettronica semplice o avanzata) a pena di nullità, previa sentenza che la dichiari.

Peraltro, ricorda l’Agenzia, il vizio dell’atto non incide sull’obbligazione tributaria, in quanto “la nullità o l’annullabilità dell’atto non dispensa dall’obbligo di chiedere la registrazione e di pagare la relativa imposta”, salva restituzione “per la parte eccedente la misura fissa, quando l’atto sia dichiarato nullo o annullato, per causa non imputabile alle parti, con sentenza passata in giudicato e non sia suscettibile di ratifica, convalida o conferma” (art. 38 del DPR 131/86).

Pertanto, ferma restando la nullità dei preliminari di compravendita immobiliare sottoscritti a mezzo firma elettronica semplice, gli stessi rimangono soggetti alle regole generali di registrazione e al versamento delle relative imposte; a tale fine gli atti portati alla registrazione, sulla base di quanto disposto dall’art. 43 del CAD, devono essere presentati in formati idonei a consentire agli uffici dell’Agenzia di acquisirli nel proprio Sistema di conservazione, previsto dall’art. 44 del CAD, al fine di garantirne l’integrità, affidabilità, leggibilità e reperibilità.

Fonte: Eutekne.info