Canoni di locazione non percepiti in cerca di certezze nel modello REDDITI

L’ultimo aggiornamento del modello REDDITI PF 2021, risalente al 20 luglio 2021, non ha ancora modificato le istruzioni per tenere conto delle novità introdotte dalla conversione del decreto “Sostegni” (DL 41/2021 convertito), in tema di detassazione dei canoni di locazione di immobili ad uso abitativo non percepiti (si veda l’apposita Scheda di aggiornamento).

Tuttavia, sul sito dell’Agenzia delle Entrate, nella pagina dedicata ai modelli REDDITI PF 2021 e 730/2021, è comparso un pdf che illustra brevemente la disciplina dei canoni di locazione di immobili abitativi, come modificata dalla conversione del DL “Sostegni”.

In particolare, viene precisato che il locatore di immobili ad uso abitativo non deve assoggettare a tassazione i canoni di locazione non percepiti nell’anno d’imposta 2020, purché la mancata percezione del canone sia comprovata dall’intimazione di sfratto per morosità o dall’ingiunzione di pagamento e viene chiarito che tale previsione si estende a tutti i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo anche se stipulati prima del 2020.

Per usufruire della detassazione – spiega il documento – dovrà essere indicato il codice 4 nella colonna 7 “casi particolari” del quadro B del modello 730 o RB del modello REDDITI PF.
Pertanto, nei predetti quadri della dichiarazione dedicati agli immobili, per il periodo di mancata percezione del canone, il cespite sarà assoggettato a tassazione utilizzando la rendita catastale rivalutata (si veda “Novità per i canoni di locazione con effetti sui modelli REDDITI e 730/2021” del 26 maggio 2021).

Inoltre, per i canoni assoggettati a tassazione nei periodi precedenti alla conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto, il locatore potrà recuperare mediante un credito d’imposta la maggiore imposta versata indipendentemente dalla data di stipula del contratto di locazione.

Si ricorda che l’art. 6-septies del DL 41/2021 (introdotto in sede di conversione, a opera della L. 69/2021), intervenendo sull’art. 3-quinquies del DL 34/2019, ha anticipato l’entrata in vigore della nuova norma sulla detassazione dei canoni di locazione di immobili abitativi non riscossi dal locatore (si veda “Detassazione dei canoni non percepiti nel 2020 già dall’intimazione di sfratto” del 22 maggio 2021).

Infatti, l’art. 3-quinquies del DL 34/2019 aveva a suo tempo modificato l’art. 26 del TUIR, stabilendo che, limitatamente ai contratti di locazione di immobili abitativi, i canoni non percepiti possano essere esclusi dalla tassazione a titolo di IRPEF già dal momento dell’intimazione di sfratto o dell’ingiunzione di pagamento, senza dover attendere la convalida dello sfratto (come, invece, disponeva la previgente disciplina).

In base alla previsione originaria, la nuova regola sulla detassazione dei canoni non percepiti avrebbe dovuto trovare applicazione solo ai contratti di locazione abitativa stipulati dal 1° gennaio 2020, ma il DL 41/2021 convertito ha abrogato la “vecchia” previsione sulla decorrenza e disposto che la nuova regola sulla detassazione (prevista dal novellato art. 26 del TUIR) possa applicarsi già ai canoni non percepiti dal 1° gennaio 2020, a prescindere dalla data di stipula del contratto.

Il pdf comparso sul sito internet dell’Agenzia delle Entrate, con il titolo “Detassazione canoni di locazione non percepiti nell’anno d’imposta 2020”, sembra configurare un modo per divulgare, in modo “irrituale”, l’impatto sui dichiarativi 2021 della novità normativa, senza, però, porre effettivo rimedio al mancato aggiornamento delle istruzioni ai modelli REDDITI PF 2021 e 730/2021, che recano ancora la distinzione tra i contratti di locazione stipulati fino al 31 dicembre 2019 e quelli stipulati dal 1° gennaio 2020. Ma tale distinzione non ha più ragione di esistere, atteso che, con l’entrata in vigore del DL 41/2021 convertito possono essere “detassati” tutti i redditi derivanti da canoni di locazione di immobili abitativi non percepiti dal 1° gennaio 2020, in presenza di ingiunzione di pagamento o intimazione di sfratto, a prescindere dalla data di stipula del contratto.

Inoltre, sia l’appendice al modello REDDITI PF 2021 che le istruzioni dal quadro CR, indicano che il credito d’imposta sui canoni non percepiti spetterebbe ai soli “titolari di contratti di locazione stipulati fino al 31 dicembre 2019”. Anche tale indicazione risulta smentita (oltre che dalla norma) dal documento pubblicato sul sito dell’Agenzia delle Entrate, che esclude ogni limitazione temporale (ancorata alla stipula del contratto) per il credito di imposta.

Invece, va rilevato che erano già state aggiornate le istruzioni al modello REDDITI SP 2021 che, con l’aggiornamento dell’8 giugno 2021, prevedono l’applicazione della “nuova” regola della detassazione dei canoni di locazione di immobili ad uso abitativo non percepiti, a tutti i canoni non percepiti nel 2020, a prescindere dalla stipula del contratto (si veda “Nel quadro RB del modello REDDITI SP entrano le novità del decreto Sostegni” del 14 giugno 2021).