Nel modello REDDITI 2021 cedolare secca del 10% solo per alcuni Comuni

La cedolare secca è l’imposta sostitutiva applicabile, su opzione del locatore, sul reddito fondiario derivante dalla locazione di immobili abitativi ex art. 3 del DLgs. 23/2011 (e, limitatamente ai contratti stipulati nel 2019, di immobili commerciali C/1 aventi le caratteristiche individuate dall’art. 1 comma 59 L. 145/2018). La cedolare secca sostituisce l’IRPEF, le addizionali regionale e comunale all’IRPEF, nonché le imposte di registro e di bollo relative al contratto di locazione.

Limitatamente alle locazioni brevi di cui all’art. 4 del DL 50/2017, inoltre, la cedolare secca è accessibile anche con riferimento ai redditi diversi prodotti da:
– corrispettivi lordi derivanti dai contratti di sublocazione stipulati alle condizioni in presenza delle quali si configura una “locazione breve” (durata inferiore a 30 giorni, immobile abitativo, ecc.);
– corrispettivi lordi derivanti dai contratti conclusi dal comodatario aventi a oggetto il godimento dell’immobile a favore di terzi, stipulati alle condizioni in presenza delle quali si configura una “locazione breve”.

L’opzione per il regime della cedolare secca è possibile solo per il locatore che (circ. Agenzia delle Entrate 1° giugno 2011 n. 26):
– sia una persona fisica (cfr. art. 1 del provv. Agenzia delle Entrate 7 aprile 2011 n. 55394);
– sia titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento sull’immobile;
– effettui la locazione al di fuori dell’esercizio di imprese, arti o professioni.

Nel modello REDDITI PF 2021, alla cedolare secca è dedicato il quadro LC destinato alla “determinazione della cedolare secca”, nel quale, per l’appunto, vengono indicate:
– nel rigo LC1 colonna 1, l’importo dell’imposta sostitutiva, con aliquota del 21% o del 10%, dovuta sul reddito fondiario imponibile derivante dai contratti di locazione (anche locazione breve) per i quali si è optato per la cedolare secca, come risultante dal rigo RB11 colonna 3 del quadro RB;
– nel rigo LC1 colonna 2, l’importo dell’imposta sostitutiva al 21% dovuta sulle locazioni brevi che producono redditi diversi, ottenuto calcolando il 21% del valore indicato nel rigo RL10 colonna 6 “Totale cedolare secca”, ossia l’ammontare totale dei corrispettivi lordi derivanti da sublocazione o locazione del comodatario (aventi le caratteristiche della locazione breve).
In colonna 3 del rigo LC1, quindi, si riporta il totale della cedolare secca dovuta dal dichiarante, comprensiva sia dell’imposta dovuta sui redditi diversi (colonna 2) che dell’imposta dovuta sui redditi fondiari (colonna 1).

Invece, la colonna 4 del rigo LC1 riguarda solo le locazioni brevi con intervento di un intermediario, in quanto in essa va indicato l’importo delle ritenute (riportato nel quadro Certificazione Redditi – Locazioni brevi della Certificazione Unica 2021 al punto 15, per il quale nella casella del punto 4 è indicato l’anno “2020”) relative ai corrispondenti redditi di locazione breve indicati nel quadro RB e RL. Infatti, a norma dell’art. 4 comma 5 del DL 50/2017, gli intermediari che incassino i canoni di locazione breve (o di sublocazione breve o di locazione breve del comodatario), ovvero intervengano nel pagamento dei medesimi, sono tenuti a operare, in qualità di sostituti di imposta, una ritenuta del 21%.

Inoltre, la cedolare trova spazio anche nel quadro RB del modello REDDITI PF 2021, dedicato ai redditi fondiari, nel quale, nei righi da RB1 a RB9, con riferimento ai redditi da locazione (anche breve), va barrata la casella 11, in presenza di opzione per l’imposta sostitutiva.

Con riferimento al modello 2021, va segnalato che l’aliquota “ridotta” della cedolare, pari al 10%, per effetto di alcune modifiche introdotte, da ultimo, dall’art. 4 comma 3-novies del DL 162/2019, trova applicazione (oltre che ai c.d. contratti “a canone concordato”) anche ai contratti di locazione stipulati:
– nei Comuni (per l’anno 2020, solo se aventi popolazione non superiore a 10.000 abitanti) per i quali sia stato deliberato, negli ultimi 5 anni precedenti il 28 maggio 2014, lo stato di emergenza a seguito del verificarsi di eventi calamitosi (art. 9 comma 2-bis del DL 47/2014);
– nei Comuni di cui all’art. 1 comma 1 del DL 189/2016, in cui sia stata individuata da un’ordinanza sindacale una “zona rossa” (art. 9 comma 2-bis1 del DL 47/2014).

Pertanto, in concreto, nel quadro RB del modello redditi 2021, sarà possibile applicare l’aliquota della cedolare del 10%, barrando la casella di colonna 19 “Stato di emergenza” dei righi RB1-RB9, per:
– i canoni 2020 di contratti di locazione stipulati in Comuni per i quali sia stato deliberato, nei 5 anni precedenti il 28 maggio 2014, lo stato di calamità, purché tali Comuni abbiano popolazione fino a 10.000 abitanti;
– i contratti di locazione stipulati nei Comuni “zone rosse” relative ai territori delle Regioni Abruzzo, Lazio, Marche e Umbria, interessati dagli eventi sismici verificatisi a far data dal 24 agosto 2016.