L’agevolazione è subordinata, in taluni casi, all’attestazione di rispondenza del contratto sottoscritta da una associazione di categoria
I contribuenti, in sede di determinazione dell’acconto IMU, devono fare riferimento, in base all’art. 1 comma 762 della L. 160/2019, alla situazione immobiliare dell’anno in corso e quindi devono verificare la presenza e la decorrenza delle locazioni a canone concordato ai sensi della L. 9 dicembre 1998 n. 431. Infatti l’art. 1 comma 760 della citata norma prevede una riduzione del 25% dell’aliquota stabilita dal Comune per le abitazioni locate a canone concordato di cui alla legge 9 dicembre 1998 n. 431.
L’agevolazione si applica innanzitutto ai contratti, individuati dall’art. 2 comma 3 della L. 431/98, finalizzati a soddisfare le esigenze abitative durature del conduttore e redatti in conformità alle pattuizioni ed alle bozze previste negli accordi territoriali conclusi tra le associazioni rappresentative delle categorie della proprietà edilizia e dei conduttori. Il canone non può superare i valori prefissati negli accordi stessi e la durata minima non può essere inferiore a tre anni con una proroga di due anni in due anni salvo che le parti non si accordino sul rinnovo del contratto.
L’agevolazione si applica anche ai contratti di locazione di natura transitoria di cui all’art. 5 comma 1 della L. 431/98 ed a quelli stipulati, ai sensi dell’art. 5 comma 2 della L. 431/98, con studenti universitari. I primi, di durata compresa tra uno e diciotto mesi, servono per soddisfare le esigenze abitative transitorie di carattere oggettivo del locatore o del conduttore ed anche in questo caso devono rispettare i limiti di canone, le pattuizioni e la forma indicati negli accordi territoriali.
I secondi, previsti nei comuni sede di università o di corsi universitari distaccati e nei comuni limitrofi, possono essere stipulati esclusivamente con studenti universitari fuori sede i quali devono risiedere in un Comune diverso da quello del corso di laurea. Anche in questo caso occorre rispettare i limiti di canone, le pattuizioni e la forma indicati negli accordi territoriali. La durata in questo caso non può essere inferiore a sei mesi o superiore a tre anni.
In aggiunta a questa riduzione “ex lege” i Comuni possono, ai sensi dell’art. 2 comma 4 della L. 9 dicembre 1998 n. 431, prevedere ulteriori aliquote più favorevoli per gli immobili concessi in locazione, alle condizioni definite negli accordi locali, a titolo di abitazione principale.
Gli accordi territoriali vengono periodicamente stipulati dai comuni sulla base delle convenzioni nazionali. La prima convenzione, datata 8 febbraio 1999, cui è seguito il DM 30 dicembre 2002, precisava che l’assistenza delle organizzazioni di categoria alla stipula dei contratti fosse meramente facoltativa per cui il contratto era valido anche se privo della sottoscrizione di tali soggetti.
Successivamente il DM 16 gennaio 2017, emanato in base alla nuova convenzione nazionale datata 25 ottobre 2016, ha introdotto una diversa disciplina obbligando le parti a richiedere l’assistenza, nella definizione del canone, delle rispettive organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori oppure, in alternativa, l’attestazione, da parte di almeno un’organizzazione firmataria dell’accordo, della rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto all’accordo stesso, con esclusione della possibilità di autocertificare i requisiti.
L’attestazione, come indicato nella risoluzione n. 31/2018 dell’Agenzia delle Entrate, costituisce elemento necessario ai fini del riconoscimento delle agevolazioni fiscali e quindi risulta obbligatoria anche per beneficiare della riduzione dell’aliquota ai fini IMU con riferimento ai contratti redatti sulla base di accordi territoriali che abbiano recepito il DM 16 gennaio 2017.
Diversamente l’attestazione non risulta necessaria per i contratti di locazione stipulati in comuni che non abbiano adeguato i propri Accordi Territoriali alle disposizioni del DM 16 gennaio 2017, per i quali continuano ad applicarsi le disposizioni del DM 30 dicembre 2002, oppure per quei contratti stipulati antecedentemente all’adeguamento degli Accordi Territoriali anche se oggetto di successive proroghe.
In ultimo si segnala che, ai sensi dell’art. 3-quater del DL 30 aprile 2019 n. 34, il possessore dell’immobile locato a canone concordato è esonerato dall’obbligo di presentare la dichiarazione ai fini IMU nonché da qualsiasi altro onere di dichiarazione o comunicazione.
L’esonero sembra non estendersi alle aliquote ulteriormente ridotte eventualmente deliberate dai singoli Comuni ai sensi dell’art. 2 comma 4 della L. 9 dicembre 1998 n. 431. Al riguardo occorrerà pertanto verificare e porre in essere quanto previsto, in termini di comunicazione, nei singoli regolamenti comunali.