I limiti di spesa sono quelli previsti per i condomini
Nel corso di Telefisco, che si è tenuto ieri, 28 gennaio 2021, sono stati forniti chiarimenti da parte dell’Agenzia delle Entrate, alcuni dei quali hanno riguardato il superbonus del 110% di cui all’art. 119 del DL 34/2020.
In una prima risposta viene confermato (si veda una Risposta Eutekne) che rientrano fra i soggetti beneficiari della detrazione, di cui al comma 9 dell’art. 119 in questione, le cooperative sociali iscritte nella “sezione cooperazione sociale” del registro prefettizio (L. 381/91) in quanto ONLUS di diritto.
Le altre risposte riguardano gli edifici composti da più unità immobiliari e possedute da un unico proprietario (persona fisica) che non rappresentano dei condomini secondo la disciplina civilistica prevista dagli artt. da 1117 a 1139 del codice civile.
La lett. a) del comma 9 dell’art. 119 del DL 34/2020, come modificata dalla lett. n) dell’art. 1 comma 66 della L. 178/2020, infatti, comprende nell’ambito di applicazione del superbonus al 110% gli interventi agevolati effettuati “dalle persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arte o professione, con riferimento agli interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche” (si veda anche “Ammessi al superbonus gli immobili di un solo proprietario” del 13 gennaio 2021).
Ne consegue che, se l’edificio interamente posseduto da un’unica persona fisica, o da più persone fisiche in comproprietà pro indiviso, è composto da 5 o più unità immobiliari distintamente accatastate, le spese sostenute per gli interventi agevolati effettuati sulle sue parti comuni non possono beneficiare del superbonus al 110% (a tal fine, è irrilevante che una o più unità immobiliari siano detenute in regime di impresa).
Nel caso vengano effettuati sulle parti comuni di detti immobili interventi “trainanti” di isolamento termico delle superfici opache dell’involucro dell’edificio, che interessa più del 25% della superficie disperdente lorda, il limite di spesa su cui calcolare la detrazione è pari a 40.000 euro moltiplicato per il numero di unità immobiliari che compongono l’edificio. Se le unità immobiliari sono quattro, il limite di spesa per questi interventi è di 160.000 euro (40.000 x 4).
Ove l’intervento “trainante” consista nella sostituzione dell’impianto di climatizzazione invernale, invece, il tetto massimo delle spese ammesse è di 20.000 moltiplicato per il numero di unità immobiliari che compongono l’edificio (nel caso di specie 80.000, il risultato di 20.0000 x 4).
Anche per questa tipologia di immobili, si applicano le considerazioni dell’Agenzia delle Entrate contenute nella circ. n. 24/2020 in ordine al concetto di destinazione residenziale prevalente dell’edificio. Per potere beneficiare del superbonus del 110%, quindi, la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell’edificio deve essere superiore al 50%.
Infine, nel caso di una villetta bifamiliare composta da due unità abitative funzionalmente indipendenti e dotate di accesso autonomo dall’esterno, la verifica della sussistenza dei requisiti richiesti ai fini del superbonus va effettuata su ciascuna delle due unità immobiliari residenziali.
Di conseguenza, nel caso venga effettuato un intervento che riguarda entrambe le unità (viene ad esempio coibentato il tetto) è necessario richiedere all’impresa che esegue i lavori di emettere distinte fatture per ciascun proprietario in relazione alla spesa sostenuta per interventi realizzati sulla propria unità immobiliare.