Sta ai singoli condòmini comunicare al condominio se intendono avvalersi delle opzioni
Ai sensi del comma 1 dell’art. 121 del DL 34/2020, in luogo dell’utilizzo diretto delle detrazioni “edilizie” IRPEF e IRPEF/IRES spettanti a fronte di spese sostenute negli anni 2020 e 2021, i soggetti beneficiari possono optare alternativamente:
– per un contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto, fino a un importo massimo pari al corrispettivo stesso, anticipato dai fornitori che hanno effettuato gli interventi;
– per la cessione di un credito d’imposta di ammontare pari alla detrazione spettante.
Come sottolineato anche dalla circ. Agenzia Entrate 8 agosto 2020 n. 24 (§ 7), l’esercizio dell’opzione costituisce una “facoltà su base individuale” anche quando le spese sono sostenute da più soggetti, oppure quando sono sostenute “in quanto condomini” per il tramite del condominio che effettua gli interventi sulle parti comuni dell’edificio.
In particolare:
– nel caso in cui più soggetti sostengano spese per interventi realizzati sul medesimo immobile di cui sono co-possessori o co-detentori, ciascuno rimane libero di decidere in modo autonomo dagli altri se fruire della detrazione o esercitare le opzioni previste, indipendentemente dalla scelta operata dagli altri;
– nel caso di interventi sulle parti comuni di un edificio condominiale, non è necessario che il condominio opti nel suo insieme per lo sconto in fattura o per la cessione del credito corrispondente alla detrazione spettante, perché la natura “individuale” del diritto di opzione consente, ad esempio, che alcuni condòmini scelgano di sostenere le spese relative agli interventi e beneficiare così della detrazione, mentre altri scelgano di optare per lo sconto in fattura o la cessione del credito.
Questa individualità del diritto di opzione, anche quando gli interventi sono realizzati dal condominio, rende evidentemente necessario che il condominio sia messo dai singoli condomini nelle condizioni di sapere qual è il loro intendimento, così da potersi regolare di conseguenza, in particolar modo nei rapporti con i fornitori che possono essere disponibili ad applicare lo sconto sul corrispettivo.
A tale proposito, la circ. Agenzia delle Entrate 8 agosto 2020 n. 24 (§ 7) esemplifica che “il condomino può cedere l’intera detrazione calcolata sulla base della spesa approvata dalla delibera assembleare per l’esecuzione dei lavori, per la quota a lui imputabile, o sulla base delle spese sostenute nel periodo d’imposta dal condominio, anche sotto forma di cessione del credito d’imposta ai fornitori, per la quota a lui imputabile”.
È appena il caso di sottolineare che, comunicare al condominio la volontà di optare per lo sconto sul corrispettivo e/o per la cessione del credito (ammesso che il condominio trovi fornitori e cessionari a ciò disponibili), è evidentemente interesse anche del singolo condomino, perché:
– per quanto concerne l’opzione per lo sconto sul corrispettivo, è evidente che risulta concretamente esercitabile solo “in sede condominiale” nel rapporto tra condominio e fornitore;
– per quanto concerne l’opzione per la cessione, il suo “affidamento” al condominio libera il singolo condomino dal doversi attivare egli stesso nel reperire un cessionario, nonché lo libera dall’obbligo di comunicare in via telematica l’esercizio dell’opzione all’Agenzia delle Entrate, perché in tal caso vi provvede direttamente il condominio per suo conto.
Ovviamente, nulla vieta al singolo condomino, interessato a “cedere in proprio” il credito di imposta corrispondente alla detrazione di sua spettanza, di non comunicare al condominio la volontà di affidargli l’esercizio di opzioni, per poi esercitare autonomamente e direttamente l’opzione di cessione al cessionario con cui si è accordato a livello individuale (in questo caso, tuttavia, il singolo condomino dovrà tempestivamente comunicare all’amministratore del condominio l’avvenuta cessione del credito e la relativa accettazione da parte del cessionario, indicando, oltre al proprio codice fiscale, l’ammontare del credito ceduto e il codice fiscale del cessionario).
Fermo restando che le opzioni sono esercitabili anche in relazione alle spese sostenute nel 2020/2021 a fronte di interventi che erano già in corso alla data di entrata in vigore della nuova disciplina, da qui in avanti:
– sta ai singoli condòmini comunicare al condominio se intendono avvalersi delle opzioni affidando al condominio il loro esercizio e specificandone le eventuali limitazioni;
– sta al condominio inserire nella gestione finanziaria dei rapporti con il singolo condomino anche le somme al suo attivo, corrispondenti agli sconti sul corrispettivo effettivamente praticati dai fornitori e ai corrispettivi di acquisto del credito di imposta effettivamente pagati dai terzi cessionari.