L’ammontare massimo di spese, dato dalla moltiplicazione del valore unitario per ciascuna unità, si riferisce all’intero edificio
Nel caso di interventi di riqualificazione energetica su parti comuni di edifici condominiali, il tetto massimo di spese ammesse alla detrazione IRPEF/IRES spettante a titolo di ecobonus, ai sensi del comma 2-quater dell’art. 14 del DL 63/2013, oppure a titolo di superbonus al 110%, ai sensi delle lett. a) e b) del comma 1 dell’art. 119 del DL 34/2020, è da considerarsi riferito all’edificio nel suo complesso, non alle singole unità immobiliari che lo compongono.
Questa la specificazione aggiuntiva recata sul punto dalla circ. Agenzia Entrate 8 luglio 2020 n. 19, rispetto alle “circolari annuali” degli anni precedenti (da ultimo, la circ. Agenzia Entrate 31 maggio 2019 n. 13), nonché, con specifico riferimento alla disciplina del superbonus di cui all’art. 119 del DL 34/2020, dalla circ. Agenzia Entrate 8 agosto 2020 n. 24.
Quando gli interventi di riqualificazione energetica sono effettuati su parti comuni di edifici condominiali, rientrano anch’essi in prima battuta tra gli interventi agevolati al 65%-50%, ai sensi del combinato disposto dei commi 2 lett. a) e 2.1 dell’art. 14 del DL 63/2013.
Se però si tratta di interventi di riqualificazione energetica di parti comuni di edifici condominiali che interessano l’involucro dell’edificio con una incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell’edificio medesimo, la detrazione IRPEF/IRES di cui all’art. 14 del DL 63/2013 trova applicazione nella più intensa misura prevista dal comma 2-quater.
In particolare, ai sensi dell’art. 14 comma 2-quater del DL 63/2013, per le spese sostenute dal 1° gennaio 2017 al 31 dicembre 2021, sugli interventi di riqualificazione energetica di parti comuni di edifici condominiali, che interessano l’involucro dell’edificio con una incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell’edificio medesimo, la detrazione IRPEF/IRES spettante a titolo di “ecobonus” si applica su un ammontare massimo di spese riconosciute pari a 40.000 euro, “moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio”, con una percentuale pari al 70%.
Se poi gli interventi di riqualificazione energetica su parti comuni di edifici condominiali, che interessano l’involucro dell’edificio con una incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell’edificio medesimo, sono finalizzati a migliorare la prestazione energetica invernale ed estiva, consentono di conseguire almeno la qualità media di cui alle tabelle 3 e 4 dell’allegato 1 al DM 26 giugno 2015, la percentuale di detrazione sale ulteriormente al 75%.
La prassi dell’Agenzia delle Entrate (circ. Agenzia Entrate 31 maggio 2019 n. 13 e 8 luglio 2020 n. 19) ha chiarito che il numero di unità immobiliari per le quali può essere moltiplicato il tetto massimo di spesa di 40.000 euro:
– è quello delle unità immobiliari che compongono l’edificio prima dell’intervento (accatastamento ante lavori) e non dopo, ivi compreso il caso in cui l’unità immobiliare su cui si effettuano i lavori non sia a uso abitativo (risposta a interpello Agenzia Entrate 22 luglio 2019 n. 293);
– va calcolato tenendo conto anche delle eventuali unità immobiliari pertinenziali di altre unità immobiliari (nel caso, ad esempio, di un edificio composto da 5 unità immobiliari “principali” e 3 unità immobiliari pertinenziali ad alcune di quelle “principali”, il tetto massimo di spesa di 40.000 euro va comunque moltiplicato per 8 e non soltanto per 5).
Come accennato in apertura, l’ammontare massimo di spese ammesse alla detrazione, dato dalla moltiplicazione del valore unitario di 40.000 euro per ciascuna unità immobiliare, si riferisce all’intero edificio e non alle singole unità che lo compongono.
Quando l’intero edificio è di un unico proprietario (o dei medesimi comproprietari), questa precisazione non ha alcun riflesso pratico.
Quando però l’edificio è un vero e proprio condominio, questa precisazione implica che il singolo condomino può fruire della detrazione anche su un ammontare di spese superiore a 40.000 euro moltiplicato per il numero di unità immobiliari che possiede nell’edificio.
In altre parole, una volta calcolato l’ammontare massimo di spese ammesse alla detrazione per l’intero edificio e nel rispetto di tale ammontare massimo complessivo, il singolo condomino proprietario, ad esempio, di un’unica unità immobiliare, può calcolare la detrazione in funzione della spesa a lui imputata ed effettivamente rimborsata al condominio, in base ai millesimi di proprietà (o ai diversi criteri applicabili, ai sensi degli artt. 1123 e ss. c.c.) anche in misura superiore a 40.000 euro.
La circ. Agenzia Entrate 8 agosto 2020 n. 24 ha confermato che quanto precede vale identicamente, a livello di impostazione interpretativa, anche con riguardo alla ripartizione tra singoli condòmini del tetto di spese massime detraibili complessive a livello di edificio che possono beneficiare delle agevolazioni in versione superbonus al 110%, ai sensi dell’art. 119 comma 1 lett. a) e b) del DL 34/2020.