Dal 17 luglio ristrutturazioni ricostruttive a più ampio raggio

L’art. 10 comma 1 lett. b) n. 2) del DL 16 luglio 2020 n. 76 (c.d. decreto “Semplificazioni”) ha modificato la definizione di “intervento di demolizione e ricostruzione” avente natura di “intervento di ristrutturazione edilizia” ai sensi della lett. d) dell’art. 3 comma 1 del DPR 380/2001, invece che di “intervento di nuova costruzione”, ai sensi della successiva lett. e).

Prima di tali modifiche, gli interventi di demolizione e ricostruzione rientranti tra quelli di “ristrutturazione edilizia” (e non di “nuova costruzione”) erano “quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica”.
La nuova definizione ricomprende “gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversa sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, per l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per l’installazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico. L’intervento può prevedere altresì, nei soli casi espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, incrementi di volumetria anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana”.

Per gli immobili “vincolati” ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio, di cui al DLgs. 42/2004, rimane invece fermo che gli interventi di demolizione e ricostruzione “costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove siano mantenuti sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente e non siano previsti incrementi di volumetria”.

La relazione illustrativa all’art. 10 del DL 76/2020 evidenzia come la finalità della modifica sia quella di:
– superare ogni incertezza e rischio contenzioso circa il fatto che gli interventi di “ristrutturazione costruttiva” possano prevedere che l’edificio da riedificare presenti sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche differenti rispetto a quello originario;
– consentire espressamente non soltanto gli incrementi volumetrici necessari per l’adeguamento alla normativa antisismica, ma anche quelli necessari per l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per l’installazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico;
– evitare che la previsione nei piani di rigenerazione urbana di incentivi volumetrici, in caso di interventi di demolizione e ricostruzione, porti a qualificare l’intervento come “nuova costruzione”, con quel che ne consegue in termini di differente regime giuridico.

Pur risultando apprezzabili anche le finalità di chiarimento e coordinamento normativo, è chiaro che la parte più significativa dell’innovazione è quella che amplia la nozione di demolizione e ricostruzione costituente “intervento di ristrutturazione”, invece che “intervento di nuova costruzione”, ai casi in cui si “sfrutta” l’aumento volumetrico consentito dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana.

È appena il caso di ricordare, tra le altre cose, che gli interventi di demolizione e ricostruzione che costituiscono “ristrutturazione edilizia” ex lett. d) dell’art. 3 comma 1 del DPR 380/2001, invece che “nuova costruzione” ex lett. e), possono beneficiare della generalità delle detrazioni “edilizie” IRPEF e IRPEF/IRES, ivi comprese quelle spettanti nella versione superbonus al 110%, di cui all’art. 119 del DL 34/2020.

La nuova definizione entra in vigore il 17 luglio 2020 (art. 65 del DL 76/2020).
Resta da capire se possa trovare applicazione anche con riguardo a quegli interventi i cui permessi, essendo stati rilasciati prima di tale data, risultano avere per oggetto un permesso di “nuova costruzione” anche se sulla base della nuova disciplina l’intervento va reinquadrato tra quelli di ristrutturazione.

Sul punto, si ricorda che, in occasione della modifica della nozione di “ristrutturazione ricostruttiva” ad opera dell’art. 30 comma 1 lett. a) del DL 69/2013, conv. L. 98/2013, la risposta a interpello DRE Emilia Romagna 1° aprile 2015 n. 909/195 aveva affermato che “per le spese già sostenute relativamente ai lavori effettuati in forza di un titolo abilitativo che li qualifica come «nuova costruzione», non sarà possibile fruire né della detrazione per il recupero del patrimonio edilizio di cui all’art. 16 bis del DPR 917/1986, né di quella per la riqualificazione energetica degli edifici esistenti di cui ai commi 344, 345, 346 e 347 dell’art. 1 della Legge 296/2006. Qualora poi sia possibile ottenere dal Comune una modifica del titolo abilitativo, sulle spese sostenute successivamente all’eventuale modifica sarà possibile beneficiare delle detrazioni in argomento”.