L’imposta sostitutiva dell’8% consente il transito del fabbricato strumentale alla sfera privata della persona

Di Gianluca ODETTO

La versione della legge di bilancio approvata dalla Camera lo scorso 8 dicembre 2018 e ora all’esame del Senato prevede, all’art. 1 comma 39, la riapertura delle agevolazioni per l’estromissione dell’immobile strumentale dell’imprenditore individuale.

Obiettivo dell’operazione è quello di escludere l’immobile strumentale dal regime d’impresa e di farlo transitare alla sfera privata della persona. In linea generale, ciò presuppone oneri in materia di imposizione diretta (la destinazione di un bene a finalità estranee all’esercizio d’impresa genera, infatti, plusvalenze imponibili) e, talvolta, in materia di IVA (anche se nella maggior parte dei casi l’operazione avviene in regime di esenzione); non sono invece dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale in quanto non si è in presenza di un atto traslativo, ma di un semplice passaggio dalla sfera imprenditoriale a quella privata del medesimo soggetto.

Le agevolazioni sono quelle previste dall’art. 1 comma 121 della L. 208/2015 e sono subordinate al rispetto di alcuni requisiti riguardanti sia la figura dell’imprenditore che procede all’estromissione, sia alla natura degli immobili interessati.
Sotto il primo profilo, è richiesto che il soggetto risulti in attività sia al 31 ottobre 2018 (data alla quale gli immobili devono risultare posseduti e alla quale deve essere verificata la loro strumentalità), sia al 1° gennaio 2019 (data alla quale vengono riferiti gli effetti dell’estromissione).

Sotto il profilo degli immobili interessati dalle agevolazioni, invece, come in passato essi sono i soli immobili strumentali, per natura o per destinazione.
I benefici si sostanziano nell’assoggettamento della plusvalenza derivante dall’estromissione (pari alla differenza tra il valore normale del bene e il suo costo fiscalmente riconosciuto, al netto delle quote di ammortamento dedotte sino al 2018) ad un’imposta sostitutiva dell’8%. È inoltre possibile assumere, in luogo del valore normale, il valore catastale dell’immobile determinato a norma dell’art. 52 comma 4 del DPR 131/86: ad esempio, per i fabbricati iscritti nel gruppo catastale D il valore è ottenuto moltiplicando la rendita iscritta in catasto per il coefficiente di 63.

La circolare n. 26/2016 dell’Agenzia delle Entrate, emanata a commento delle agevolazioni a suo tempo previste dall’art. 1 comma 121 della L. 208/2015, ha confermato che anche nel contesto dell’estromissione operata dall’imprenditore individuale le agevolazioni non vengono meno se il valore normale (o catastale) dell’immobile è inferiore al suo costo fiscalmente riconosciuto: in questi casi, frequenti in caso di utilizzo del valore catastale, l’assenza di una base imponibile dell’imposta sostitutiva, se accompagnata dall’esenzione IVA, porta di fatto ad estromettere il bene in modo completamente gratuito.

Per le estromissioni operate ai sensi della legge di bilancio 2019, il termine per l’esercizio dell’opzione è fissato al 31 maggio 2019, anche se i relativi effetti retroagiscono al 1° gennaio 2019.

L’opzione avviene per semplice comportamento concludente, con atti dai quali si evince in modo inequivocabile la volontà di estromettere i beni come, tipicamente, la contabilizzazione dell’operazione sul libro giornale (se l’impresa è in contabilità ordinaria) o sugli altri libri obbligatori (es. registro beni ammortizzabili) in caso di adozione della contabilità semplificata.

Secondo la circolare n. 26/2016, tuttavia, l’opzione si perfezionerebbe con l’indicazione dei maggiori valori assoggettati ad imposta sostitutiva in dichiarazione dei redditi, con la conseguenza che eventuali omessi, insufficienti o ritardati versamenti dell’imposta sostitutiva potrebbero tutt’al più portare all’iscrizione a ruolo delle somme dovute (fatto salvo il ravvedimento), ma non al disconoscimento delle agevolazioni.

Per le “nuove” estromissioni, perfezionate dal 1° gennaio 2019 al 31 maggio 2019, l’imposta sostituiva dell’8% deve essere versata per il 60% del relativo ammontare entro il 30 novembre 2019 e per il 40% residuo entro il 16 giugno 2020, utilizzando il codice tributo “1127”; è possibile ridurre o annullare gli importi a debito utilizzando crediti ancora disponibili nel modello F24. Se l’operazione è imponibile, l’IVA dovuta deve invece essere versata nei termini ordinari.

Va al contempo evidenziato che la stessa legge di bilancio 2019 non prevede, nella versione approvata dalla Camera, la riapertura dell’agevolazione “gemella” riguardante l’assegnazione/cessione di beni ai soci o la trasformazione in società semplice, alla quale le società hanno fatto ampio ricorso all’atto delle precedenti versioni sperimentate con la L. 208/2015 e con la L. 232/2016.

Fonte: Eutekne.info