Dalla giurisprudenza maggiori varchi operativi per cogliere le opportunità fiscali di riqualificazione energetica e sismica degli edifici condominiali
L’orientamento giurisprudenziale che riconosce il diritto di fruire delle detrazioni fiscali per interventi di efficienza energetica e di adozione di misure antisismiche anche in relazione agli immobili delle imprese diversi da quelli strumentali – e quindi anche per gli immobili destinati alla rivendita e gli immobili destinati alla locazione – crea un terreno operativo decisamente meno impervio e più favorevole allo sfruttamento delle opportunità che queste importanti agevolazioni fiscali offrono da qui al 31 dicembre 2021, soprattutto (ma non solo) con riguardo agli interventi su parti comuni di edifici condominiali ricadenti nelle c.d. “zone sismiche 1, 2 e 3”.
Per questi interventi, laddove combinino gli effetti di riqualificazione energetica e di miglioramento della classe di rischio sismico, l’art. 14 comma 2-quater.1 del DL 63/2013 riconosce una detrazione dall’IRPEF o dall’IRES lorde, su un ammontare di spese massimo di 136.000 euro moltiplicato per il numero delle unità immobiliari di ciascun edificio, pari all’80% in caso di riduzione del rischio sismico di una classe e all’85% in caso di riduzione di due classi.
Nel caso, ad esempio, di un edificio condominiale di dieci unità immobiliari, la detrazione complessivamente spettante può dunque arrivare, a seconda della classe di miglioramento sismico, fino a 1.088.000 euro o a 1.156.000 euro.
È di tutta evidenza che, se questo tipo di agevolazione fiscale compete al proprietario anche quando l’edificio condominiale è di proprietà dell’impresa che intende rivendere le singole unità immobiliari (e per la quale, dunque, l’immobile costituisce un bene merce e non un bene strumentale), dopo aver effettuato sulle parti comuni gli interventi di riqualificazione energetica e di miglioramento della classe di rischio sismico mediante appalto a terzi per l’esecuzione delle opere, diventa molto più semplice sfruttare le opportunità fiscali che le norme riconoscono attualmente sulle spese sostenute fino al 31 dicembre 2021.
Sul punto, sono già cinque le sentenze della Corte di cassazione (12 novembre 2019 n. da 29162 a 29164; 23 luglio 2019 nn. 19815 e 19816 peraltro condivise a suo tempo nella norma di comportamento dell’AIDC 184/2012) che ribadiscono come le agevolazioni fiscali in questione spettino alle imprese (società comprese) per tutti gli immobili posseduti, contrariamente a quanto a suo tempo affermato dall’Agenzia delle Entrate circa la loro inapplicabilità per gli interventi relativi agli immobili merce (ris. 15 luglio 2008 n. 303) e agli immobili locati (ris. 1° agosto 2008 n. 340).
La giurisprudenza della Suprema Corte mette peraltro il cappello su una produzione giurisprudenziale delle Corti di merito che ha già evidenziato in modo netto l’infondatezza della tesi volta a restringere l’ambito di applicazione sugli immobili delle imprese ai soli immobili strumentali utilizzati direttamente nell’esercizio dell’attività (tra le altre, C.T. Reg. Lombardia 30 agosto 2018 n. 3645/26/18, C.T. Reg. Emilia Romagna 19 dicembre 2016 n. 3697/3/16, C.T. Reg. Lombardia 26 febbraio 2016 n. 1077/1/16, C.T. Prov. Milano 11 gennaio 2016 n. 111/46/2016).
Tra le opportunità fiscali non va poi dimenticato il fatto che l’impresa di ristrutturazione e rivendita beneficiaria delle agevolazioni può scegliere, in alternativa alla fruizione della detrazione a scomputo della propria IRPEF o IRES lorde per quote costanti in dieci anni, di “monetizzare” immediatamente il beneficio fiscale, cedendolo ai fornitori che hanno eseguito le opere, oppure convertendolo in “sconto sul corrispettivo” dovuto ai fornitori per le prestazioni eseguite (sempre che, ben inteso, i fornitori siano disponibili ad acquisire il credito o praticare lo sconto, per utilizzarlo poi in compensazione con i propri debiti tributari).
Il quadro di insieme che emerge da norme e giurisprudenza apre scenari a dir poco interessanti per operazioni immobiliari di ampio respiro volte alla riqualificazione energetica e sismica di edifici condominiali, nell’ottica della successiva rivendita delle singole unità immobiliari anche dopo il 31 dicembre 2021, da parte dell’impresa di ristrutturazione e rivendita immobiliare che vi ha fatto prima eseguire gli interventi agevolati, sostenendo le relative spese entro il 31 dicembre 2021.